上市房企半年业绩预披期易启胜，亏损、预减仍是行业“主基调”。
Wind数据显示，截至7月17日，A股有超过70家房企发布2025上半年业绩预告，其中业绩“预增”的有7家、业绩“扭亏”的14家，此外有28家房企业绩“续亏”，16家房企首次出现上半年业绩亏损。整体而言，陷入亏损的房企占比超六成。
分析人士指出，上市房企业绩表现连年亏损，与低利润项目集中结算有关，也与市场调整期减值准备等因素有关。如果行业基本面持续低迷，房企的现金流、信用表现、资产负债表将受到负面影响，已出险企业将面临更大的资产贬值压力。
业绩盈利的“少数选手”
7月14日，保利发展发布半年度业绩快报，预计上半年归属于母公司所有者的净利润为27.35亿元，扣除非经常性损益后的净利润预计为25.99亿元。
作为行业龙头，保利发展已是行业当中，能实现盈利的“少数选手”之一。尽管如此，上半年保利发展的归母净利润降幅也达到63.15%，扣非净利润降幅达64.05%。
谈及盈利下滑，保利发展表示，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标同比下降。
民营房企滨江集团也实现了一定盈利规模，上半年预计归属上市公司股东的净利润为16.32亿元～19.82亿元，扣除非经常性损益后的净利润为16.37亿元～19.87亿元。
不过，与保利发展盈利下滑不同，上半年滨江集团两个盈利指标的增幅均达40%～70%。该集团解释称，这主要因期内公司交付的楼盘体量，较上年同期增加所致。
除了这两家，目前已披露业绩预告的房企中，即便盈利规模也较小。
其中，新黄浦、天宸股份、天保基建、深深房A等7家房企业绩“预增”，上半年预计净利润分别为1.02亿、1880万～2250万、9000万～1.3亿、8500万～1.2亿，同比增幅分别为368%、640%～786%、1581.80%～2329.27%、1411.70%～2023.17%。
上述利润暴增的房企，因本身规模较小，业绩变动不具有典型性。比如天保基建，因子公司住宅项目于一季度冲回土地增值税金额1.7亿元，对本期归母净利润影响金额为1.7亿元，使得本期业绩同比大幅上升。深深房则是因项目收入结转增加。
上半年，另有衢州发展、华发股份、大名城等5家房企实现盈利，不过同比为“预减”状态。其中衢州发展预计净利润为2.1亿元、华发股份预计净利润1.68亿元、大名城预计净利润3100万～4600万元，降幅分别为-86%、-86.69%、-78%～-68%。
值得注意的是易启胜，上半年还有城建发展、渝开发、凤凰股份、粤宏远A、中洲控股、大悦城、广宇集团、南山控股、栖霞建设、中华企业、珠江股份等14家房企实现“扭亏为盈”。
变动较大的城建发展，预计半年度实现归母净利润4.40亿～6.54亿元，扣除非经常性损益后归母净利润预计3.47亿～5.06亿元，实现扭亏为盈。主要因期内天坛府、龙樾天元等房地产项目实现交付，以及持有的金融资产股价上涨。
此外，中华企业预计，上半年归属于上市公司股东的净利润为3.90亿～5.70亿元，扣除非经常性损益后的净利润为3.67亿～5.47亿元，同样实现扭亏为盈，主要因具备结转营业收入条件的项目、以及投资收益较上年同期增加所致。
盈利规模过亿的渝开发，预计上半年净利润1.75亿～2.25亿元，主要因公司转让朗福公司1%股权，剩余股权按公允价值重新计量确认投资收益2.4亿元。中洲控股预计上半年净利润1.9亿元，同样因处置子公司的投资收益同比增加等原因。
大额亏损能否扭转？
不论上升或下降，前述房企均交出了一份盈利“半年卷”，但放眼整个房地产行业，大额亏损、首亏以及续亏的房企仍是大多数，A股亏损房企数量占比超六成。
较为典型的龙头房企万科，预计上半年净亏损100亿至120亿元。主要原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；考虑到业务风险敞口升高，新增计提资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
瑞银发表报告称，由于合约销售下降、公司侧重于流动性而非盈利，以及缺乏土地收购，市场已预期万科将录得亏损。不过，万科大股东深圳地铁的支持，强化了万科的流动性状况。
华夏幸福亏损规模也较高。上半年预计归属于上市公司股东的净利润为-75亿至-55亿元之间，而去年同期为-48.49亿元。业绩预亏主要原因为：上半年房地产结转项目较少，导致结转收入下降；债务存量金额较大，导致财务费用维持高位。
另一家出险房企*ST金科，预计期内归属于上市公司股东的净利润为-45亿元至-30亿元。亏损规模扩大，主要因地产项目交付量减少，结算利润下降；受债务逾期、诉讼判决生效未按期偿还等原因，计提了各项逾期利息、罚息、违约金等。
此外，金地集团预计上半年归母净利润为-42亿元至-34亿元之间，信达地产预计归母净利润为-39亿至-35亿元之间，绿地控股预计归母净利润为-30亿元到-35亿元之间，荣盛发展预计归属母公司净利润为-33亿元至-22亿元之间。
另有华侨城A、首开股份、北辰实业、金隅集团等房企预计亏损规模超十亿；金融街、福星股份、上实发展、津投城开、光明地产、光大嘉宝、京投发展等房企亏损规模过亿。
值得注意的是，房企业绩大面积亏损的情况，已经持续数年，为何至今未见明显改善？
中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，房企业绩持续亏损，与低利润项目集中结算有关，也与市场调整期减值准备有关。比如万科，业绩亏损受结转规模下降、计提资产减值等影响。部分出险房企则受利息费用化金额增加、期间费用增加等因素影响。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉第一财经，虽然现在楼市销售有部分回暖迹象，但也是从去年四季度才开始好转的，整体持续时间还不长；此外，房企项目销售依然有降价情况，相较于当初买地和开发的成本而言，要盈利还是有不小压力。
如果房企持续陷入亏损局面，会对企业有哪些不利影响？
刘水表示，房企的现金流、信用表现、资产负债表将受到负面影响，融资能力将下滑，项目交付也会有不利影响。如果基本面恶化持续，或会导致股票披星戴帽、甚至退市，陷入资不抵债的局面。尤其是对已出险房企而言，资产会面临较大的贬值压力。
在刘水看来，前述局面短期内或将持续。2022年～2024年期间，房企销售额连续负增长，结转收入规模将持续下行。市场持续调整，对毛利率也形成较大压力，随着这部分销售资源竣工交付，结转毛利率将持续承压，对房企存货的账面价值也有不利影响。
不过，如果楼市逐步回暖，资产减值计提的影响或将减小。他表示，因核心城市楼市活跃度明显提升，聚焦核心城市的房企资产贬值压力相对较小，未来这部分房企有望率先修复利润表。不过，随着“好房子”建设加速，房企旧规项目仍面临一定去化压力。
严跃进认为，近几年房企土地成本有所下降，融资成本以及各项费用有所控制，部分房企的楼盘销售也有亮眼表现，未来存在业绩“逆转”的可能，但这个过程并不容易，只能在个别企业身上慢慢实现。短期内，房企还是要确保现金流稳定，再着手提升盈利。
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孙梦凡
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